01
I tre dati che determinano la rata
Il capitale è la somma effettivamente finanziata, non il prezzo completo dell’immobile. Il tasso da usare nella formula della rata è il TAN convertito alla periodicità dei pagamenti.
Il numero di rate è dato da anni per pagamenti annui: con rate mensili, 25 anni corrispondono a 300 rate.
- Capitale finanziato
- TAN e frequenza delle rate
- Durata complessiva
02
TAN, TAEG e spese accessorie
Il TAN alimenta il calcolo degli interessi. Il TAEG è più utile per confrontare offerte perché incorpora molte spese obbligatorie, ma non coincide con il tasso da inserire nella formula della rata.
Istruttoria, perizia, assicurazioni, imposte e notaio possono modificare molto l’esborso iniziale e il costo complessivo.
- Confronta offerte con lo stesso importo e durata
- Controlla quali spese entrano nel TAEG
- Chiedi il piano di ammortamento completo
03
Durata, interessi e sostenibilità
Con rate costanti la quota interessi è più alta all’inizio, perché il capitale residuo è maggiore. Con il passare del tempo cresce la quota capitale.
Simula più durate e lascia margine nel bilancio familiare: una rata sostenibile deve convivere con spese impreviste e possibili variazioni di reddito.
Esempio pratico
Mutuo da 180.000 € al 3,5% per 25 anni
- Capitale
- 180.000 €
- TAN
- 3,5% annuo
- Durata
- 300 rate mensili
Il totale teorico delle rate è circa 270.300 €, prima delle spese non incluse nella formula.
Errori comuni da evitare
- Inserire il TAEG nel campo TAN
- Confrontare rate con durate diverse senza guardare il costo totale
- Dimenticare spese iniziali e polizze
- Usare tutto il reddito disponibile senza un margine di sicurezza
Domande frequenti
Una durata più lunga conviene?+
Riduce la rata, ma di norma aumenta gli interessi complessivi. Conviene confrontare entrambi i risultati.
La rata calcolata è quella definitiva della banca?+
No. È una simulazione. Il preventivo dipende anche da spese, data di erogazione, arrotondamenti e condizioni contrattuali.
Posso usare la stessa formula per un tasso variabile?+
Solo per fotografare una rata a un determinato tasso. Le future variazioni dell’indice non sono prevedibili con una formula a tasso costante.
Fonti e riferimenti
Banca d’Italia · Mortgage payment calculator↗Banca d’Italia · Mortgage guide↗